シノケンハーモニーの投資物件の評判は最悪!絶対に購入してはならない5つの理由


佐々木蔵之介のアパート経営のCMをやっているシノケンハーモニーという会社をご存知でしょうか?新築ワンルームの投資物件を販売している初心者に評判が良い不動産屋です。

私が不動産投資を始める前に、シノケンの不動産投資のセミナーに行ったことが有ります。確か浜松町の一等地が本社です。

シノケンハーモニーさんの事を、知らない方もいらっしゃると思いますので、簡単にまとめておきます。

シノケンハーモニーの特徴・評判!

業界初の35年間の家賃保証!ただし管理手数料が家賃の10%と激高(家賃手数料だけで月3億の売り上げがある。)

・大手建築会社を買収した為、マンション建築のノウハウがあり、耐震については20年保証がある。

・販売エリアは東京23区で新築ワンルームが主な商品になる。

・販売棟数が1万棟以上あるのにも関わらず、満室経営率が驚異の98.8%もある(サブリースは含まない)


シノケンハーモニーさんは、業界初の35年家賃保証と満室経営率が98%以上誇る管理体制を武器に、ワンルーム業界のリーディングカンパニーです。

不動産投資初心者にとってみれば、不安要素である空室リスクや地震による倒壊リスクを最小限に抑えている商品になるので、シノケンハーモニーで投資をすれば安定したアパート経営を行うことができると思ってしまいます。

しかし・・・・

これははっきり言って甘い罠です。

私は不動産会社で働いているものですので、この甘い罠にはひっからずに済みました。しかし一般ユーザーは引っかかってしまいますから、この記事を読んで、自分の投資スタイルを再度検討してください。

注意

この記事はあくまでも、シノケンハーモニーの新築ワンルームに対しての私個人の評価です。シノケン自体を悪く書いているものではありません。ご理解ください。

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表面利回りが驚異の1%台!低すぎてもはや投資として成り立っていない。


シノケンハーモニーの新築ワンルームの収益の利回りは、平均して年間3%~4%程度になります。利回りとは年間の家賃収入から購入金額で割ると利回りを求めることができます。

補足

利回り=年間の家賃収入÷購入金額


例えば、25㎡のワンルームを2,500万円で購入し、月10万円で貸出をする場合は、120万÷2500万円=4.8%になりますね。

利回り3%~4%と聞くと、普通預金の年利が0.2%程度ですから、銀行の利息よりも数十倍もついて儲かりそうな感じになりませんが?

しかしこれはあくまでも利回りの話です。実際に私たちが利益を得るお金は実質利回りになります。実質利回りとは年間の家賃収入から、家賃収入を得るために使用した経費を引き、購入した金額で割る数字です。プロはこっちを重視します。

補足

実質利回り=(年間の家賃収入-経費)÷購入金額


経費はシノケンに支払う管理手数料(家賃10%)以外にも、マンションの管理会社に支払う管理費修繕費が約1.3万円で約毎月2万円尾経費が掛かっております。更には住宅ローンの借り入れ時の金利で年間40万程度、固定資産全で5万円として考えるとします。

(120万(収益)ー(24万(年間管理費)+40万(利息)+5万(固定資産税))÷2500万=2.04%

たった2.04%しか表面利回りがありません。地方で投資すれば10%以上にはなります。これに初年度であれば不動産取得税などの税金を払うので、利回りが1%台です。(1年間満室でですよ!!)

この利回りでは、もはや元本保証の国債に投資したほうが絶対に良いです。リスクも不動産投資に比べて少ないですし。

不動産投資をやる意味としては、せめて実質利回りが5%ぐらいは欲しい所です。

空室になりづらい都内に35年も家賃保証が必要なのか?高い管理費を払っていることに気が付いてほしい。

都内で新築ワンルームをやるという事は、その時点で空室になる確率が、よっぽどの立地条件が悪いところでは無ければ長期空室になることは考えにくいです。

しかもこの家賃保証には大きな罠が有ります。

罠とは、家賃保証が行われるのは空室から2カ月たってからの翌月に支払われるってことです。つまりは3カ月間は客付けする時間が残されていることになります。

3カ月もあれば、都内の物件であれば余裕で入居させることができます。



※大手ポータルサイト実績(文京区)より (2014年7月~10月)

出典:日本財托

大手ポータルサイトで平均40日以内に、入居者を見つけることができる事が解ります。つまり1カ月ちょっとです。

3カ月後に家賃保証が発生するという事はほとんど無いのです。まずこの事実を理解してください。

起きもしない家賃保証の為に、家賃の10%以上も管理費を支払うのでしょうか?はっきり言ってかなり高いです。私が現在運営している管理費は3,240円(税込)です。もちろん家賃保証もついてるよ。

まず35年間も必要のない家賃保証の為に、管理費という名で搾取されることに気が付いてください。

そしてその家賃保証も築年数によって、保証金額が下がっていくという点も忘れずに・・・

新築とは購入した瞬間に中古になる。登記された瞬間に価値が1割減により、資産処分するにもできなくなる。


新築物件は購入し、あなたに登記した瞬間に中古になってしまいます。中古になるという事は、次の日に購入した時の金額で売却することができないってことです。

新築の販売価格には、業者の膨大な利益と販売手数料が含まれております。当然あなたが次の日に販売するときは、購入した時の金額から200万円程度引いた額で売れれば、まだいいほうです。

もしフルローンで購入してしまった場合、資産処分するためには値下げした分を自己資金で補てんしなければ、資産処分をすることができません。つまり出口戦略がめちゃめちゃなのです。

シノケンハーモニーの投資戦略は、家賃収入のみのインカムゲインを訴えて営業しているため、出口戦略(キャピタルゲイン)の事は一切考えられておりません。

その点中古ワンルームは、もともと中古なので、金額の落差が新築ほどではありません。出口戦略は新築より中古のほうが1枚上手ということです。

新築ワンルームの最大のリスク!家賃下落による利回り低下

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新築ワンルームの最大のリスクは、家賃下落でしょう!相場より少々高い家賃をつけても、新築というブランドを生かして、入居者が決まるというメリットがあります。

日本人は新築という言葉が大好きです。新築戸建がバカバカ売れるのは、新築に夢を見ている日本人がまだまだいるってことです。

賃貸でも同じことが言えます。中古より新築に住みたいというお客様が多いです。

しかし一人目の入居者が退去してしまった後は、新築と歌えずに中古として入居者募集をすることになります。

その時に強気でつけた新築時の家賃では、当然入居者が決まらない為、家賃を下げることになります。家賃が下がってしまえば、1番最初にお話した利回りが低くなり、利益が取れなくなってしまいます。

むしろ収支赤字が続いて・・・借金だけや、修繕費・税金の支払いだけが付いてくる赤字物件です。

中古ワンルームでも、都心などの立地が良ければ新築と同様に入居者が決まります。購入金額が高い新築ワンルーム投資では、勝負してはいけないのです。

キャッシュフローが崩壊している新築ワンルーム!投資のスピードが圧倒的に遅くなる。

シノケンハーモニーのセミナーの後、私は個人面談を行いました。その時に営業に提案があったのは・・・・

月々の給料から5万円程度の持出が必要になります!(*^_^*)

5万もかよww

あり得ません。年間60万円もローンの為に支払わなければならないというバカげた現実。これが新築ワンルームの実態です。

そもそも我々が不動産投資を始める理由としては、老後の資金を貯める為や老後の収入減の為に始める方が多いはず・・・それなのに本来老後資金になるはずのお金をローンに支払わなければならないという矛盾に気が付いてほしいのです。

ローンの持出するという事は、1棟目の完済スピードが遅くなってしまいます。ワンルーム投資とは、1棟目を完済してから収入を倍増させるのが不動産投資の醍醐味だとおもうのですが・・・これは全く正反対の事をしております。

家賃収入だけで暮らしたい方は、絶対に手を出してはいけない商品が都心ワンルーム投資です。これは中古も同様よ・・

 

まとめ


・購入金額が高い新築ワンルームは利回りが低い!実質利回りはなんと1%台と国債をやったほうがまだまし。

・家賃保証は35年も要らない。家賃保証のせいで管理費が高い現実に築いてほしい。

・高い家賃の新築で募集できるのは最初の1回だけ、2回目からは中古扱いで家賃下落が新築最大のリスク


いかがだったでしょうか?私は以下の理由からシノケンハーモニーで購入するのをやめました。

確かに不動産投資初心者にとっては安心な材料が多いのですが、一番大事な収益面が全く取れないのであれば、不動産投資を始める必要だってありません。

それだったらブログで広告収入を得たほうが絶対に良いです。半年で月3万ぐらいならリスクなしで稼ぐことができます。

佐々木蔵之介のCMでアピールをしている不動産投資ですが、最初の1棟目で失敗すると、挽回するのに時間がかかるのでくれぐれも慎重に物件を選んでください。

この記事が役に立ったと感じた方、コメントやシェアを頂ければ嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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